مقاله رایگان درباره قانون ثبت اسناد

را بدون حضور یکی از متعاملین، یا هر دو، یا وکیل آنها، در صورتی که به وکالت از طرف آنها اقدام نموده باشند، ثبت و امضاء نماید مشمول حکم ماده بوده و جاعل در اسناد رسمی می باشد.

با دو مثال ذیل به تشریح موضوع می پردازیم :
مثال اول ) اگر ملکی را سه نفر به طور مشاع مالک باشند (به طور قهری) به سه قطعه تفکیک شده باشد و یک قطعه آن در تعریض خیابان قرار گرفته باشد و عملاً در موقعیت محل دو قطعه باشد؛ دو نفر از مالکین با حضور در دفترخانه اظهار نمایند که دو قطعه را مالک هستند، (هر کدام یک قطعه را) و قطعه واقع شده در تعریض خیابان متعلق به نفر سوم می باشد؛ در این حالت، چنانچه مسئول دفتر برابر تقسیم نامه ای که تنظیم و ثبت می نماید قطعه اول را در مالکیت یک نفر و قطعه دوم را در مالکیت نفر دیگر قرار دهد و این تقسیم نامه بدون حضور نفر سوم تنظیم گردد؛ به نظر نگارنده، مسئول دفتر مشمول این بند از ماده 100 قانون ثبت خواهد بود و جاعل در اسناد رسمی می باشد، زیرا نفر سوم نیز صاحب حق بوده و مطابق قانون باید حضور داشته باشد؛ النهایه چنانچه اظهار کرد که راضی است سهم وی در تعریض خیابان واقع شود در تقسیم نامه یا اقرارنامه جداگانه ای ثبت شود.
مثال دوم )- (الف) با سوء استفاده از بنچاق ساختگی خود را مالک زمینی به مساحت ده هکتار معرفی می کند و با کمک متصدی یک بنگاه معاملات ملکی به نام (ب) ، موجبات فروش ملک را به (ج) فراهم می کند، سپس جریان ملک مزبور را در دفتر اسناد رسمی به سردفتری (د) فراهم کرده و به جای مالک اصلی آن ملک، سند انتقال را امضاء و ثمن معامله را دریافت نموده است. بر فرض صحت واقعه و اثبات سوء استفاده و تقلب (الف) و تبانی وی با متصدی بنگاه و سردفتر اسناد رسمی ، آقای (د) به عنوان سردفتر اسناد رسمی که با علم به عدم مالکیت (الف) و تبانی با وی و بدون حضور مالک اصلی، جریان بیع ملک را فراهم نموده ، به استناد بند دوم ماده 100 قانون ثبت اسناد و املاک عمل وی جعل در سند رسمی محسوب و به مجازات جاعل در اسناد رسمی یعنی مجازات مندرج در ماده 523 قانون مجازات اسلامی یعنی حبس از یک تا 5 سال یا پرداخت جزای نقدی از 6 تا 30 میلیون ریال محکوم خواهد شد.
22-2 حقوق مقایسه
در قانون دفاتر اسناد رسمی ژاپن سردفتر باید هنگام تنظیم سند از نام شخص معامله کننده آگاه بوده و با او آشنا باشد. ماده 28 قانون دفاتر اسناد رسمی ژاپن می گوید:
«به هنگام تنظیم سند سردفتر باید از نام شخصی که معامله می کند آگاه بوده و با او آشنا باشد. وقتی سردفتر نام شخصی را که معامله می کند نمی داند یا با او آشنا نیست، باید از او بخواهد هویت خود را با ارائه گواهی مهر شده صادره از طرف دولت یا مراجع دولتی رسمی یا منابع قابل اعتماد دیگر معرفی کند … »
در حقوق ایران – قانون ثبت – حضور دو نفر به عنوان معرف و متعهد در نزد مسئول دفتر و تصدیق متعامل از سوی آنها برای سردفتر کافی خواهد بود تا هویت متعامل یا متعاملین را احراز کرده و سند را تنظیم و ثبت نماید.

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

به نظر نگارنده، شایسته است در کشور ما نیز، مسئولین دفاتر اسناد رسمی در صورت تردید در هویت متعاملین، برای احراز هویت آنها، گواهی مهر شده از طرف مراجع رسمی یا دولتی یا منابع قابل اعتماد دیگر، همچون نیروی انتظامی یا شورای محلی بخواهند.
همچنین حضور معتمد و مترجم همچون قانون ثبت ایران الزامی است، در تنظیم سند در ژاپن مسئول دفتر مکلف است چنانچه شخص معامله کننده زبان ژاپنی را نداند یا کر و لال باشد یا به هر دلیلی نتواند صحبت کند و یا بخواند، باید از حضور مترجم و معتمد در زمان تنظیم سند استفاده کند (ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی ژاپن) و اگر شخصی که معامله کرده، کور است یا نمی تواند بخواند سردفتر باید از حضور شاهدی در زمان تنظیم سند استفاده کند.
3) سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند ثبت کند
اکثر متعاملین به هنگام حضور در دفترخانه بدون اینکه موارد ثبت شده توسط مسئول دفتر را مطالعه هرچند مختصر و گذرا بنمایند، آن را امضاء می کنند و حتی در بعضی موارد مشاهده شده، بدون آنکه سردفتر چیزی را در دفتر خود ثبت کند آن را امضاء می نمایند و این سهل انگاری، بعضی مواقع به ضرر آنان تمام می شود. قسمت سوم ماده 100 قانون ثبت، معمولاً از این سهل انگاری متعاملین ناشی می شود و می توان آن را در دو حالت زیر تصور کرد :
الف) گاهی طرفین معامله (متعاملین) در دفترخانه تنظیم سند حاضر می شوند لیکن موارد ثبت شده توسط محرّر را بدون مطالعه امضاء می نمایند. مثلاً احدی از وراث متوفی، به نام حسن ، سهم الارث ورثه دیگر به نام حسین را با تبانی سردفتر می خواهد تصاحب نماید، به هنگام تنظیم سند حسن و حسین در دفترخانه حاضر می شوند، سردفتر از حسین می خواهد به عنوان شاهد، دفتر را امضاء نماید، در حالی که حسین (بدون مطالعه و با سهل انگاری) دفتر ثبت را به عنوان معامل امضاء می نماید این مورد بیشتر در مورد اشخاص بی سواد و کم حافظه اتفاق می افتد.
ب) گاهی یکی از طرفین معامله (متعاملین) به هنگام تنظیم و ثبت سند در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نیست، اما مشخصات وی به عنوان احدی از متعاملین توسط سردفتر، در دفتر ثبت معاملات (ثبت سند) ثبت شده است و این در حالی است که امضاء کننده دفتر شخص دیگری است. مورد فوق غالباً در مورد معامل اتفاق می افتد، بعضی از حقوقدانان از آن به عنوان استبدال شخصی یاد می کنند.
استبدال شخصی: وقتی است که شخصی با غصب هویت دیگری در محضر به عنوان طرف معامله (معامل) حاضر می شود و طرف ثبت را امضاء می نماید در حالی که طرف حقیقی معامله شخصی به غیر از او می باشد.
مثال : ششدانگ یک قطعه زمین به نام قطعه 284 مجزی از پلاک ثبتی 4439/38 بخش سه زنجان برابر سند رسمی 17126 – 19/12/55 از طرف برادران جاف (معامل) به آقای م.ک. انتقال قطعی یافته است که توسط دادگاه اصل 49 قانون اساسی به نفع ستاد اجرائی امام (ره) توقیف شده بود.
شخصی با جعل شناسنامه آقای م . ک. (استبدال شخصی ، بنابر ادعای ستاد اجرائی فرمان امام (ره) برابر نامه شماره 903/263 ن 17/4/82 ) قطعه مذکور را برابر سند عادی و وکالتنامه رسمی 44903 – 16/7/81 دفترخانه 11 خرم دره به آقای ش . ک. فروخته است. وکیل متعامل (ش . ک) از معامل به عنوان کلاهبردار شکایت نمود که متعاقب آن دادیاری دادسرای عمومی خرم دره معامل (شخص متهم به جعل) را با صدور قرار منع تعقیب از کلاهبرداری تبرئه نمود و دادگاه اصل 49 قانون اساسی به لحاظ صدور قرار منع تعقیب از دادیاری مذکور قضیه را از موارد مختوم بها تشخیص داده و برابر دادنامه ، کلاسه پرونده 82/70/49/ز قرار مختومه شدن پرونده را صادر نمود و از قطعه رفع توقیف به عمل آورد، این دو قرار صادره از جهاتی قابل تأمل است :
– احراز نشدن هویت شخص معامل؛ اینکه شخصی که در دفترخانه حاضر شده و وکالتنامه رسمی 44903 – 16/7/87 را تنظیم کرد واقعاً آقای م.ک (مالک حقیقی) مالک قطعه مذکور بوده است یا شخص دیگر با غصب هویت وی در دفترخانه حاضر شده است؟
– آیا سردفتر عامداً چنین وکالتنامه ای را تنظیم نموده است یا در تنظیم آن عمدی نداشته است؟ در پاسخ به سوال اول، این ایراد وارد است که تنظیم وکالت نامه رسمی، دلیل ثبت معامله نیست؛ اما در پاسخ باید گفت که سند قطعی 6102 – 18/9/85 دفترخانه 28 به اعتبار همان وکالتنامه تنظیم و ثبت گردیده است به عبارتی در واقع معامل همان شخصی است که ادعای جاعل بودن وی می رفت.
در پاسخ به سوال دوم باید گفت که اگر سردفتر از جعلی بودن شناسنامه آگاهی داشته ، مقصر خواهد بود و باید به عنوان جاعل در اسناد رسمی مجازات شود در غیر این صورت نمی توان وی را جاعل در اسناد رسمی دانست :
ایرادی که به نظر نگارنده، به تصمیم این دو مرجع قضائی وارد است، این است که به موضوع اصلی که همانا رسیدگی به جاعل بودن معامل است (اینکه در تنظیم وکالتنامه رسمی مالک حقیقی بود یا شخصی غیر از مالک واقعی از نظر دور نگه داشته شد)، بهتر بود دادیاری محترم دادسرای عمومی با مداقه بیشتر رسیدگی می کرد تا حقایق روشن می شد.
4) تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند

تاریخ سند یا ثبت سند از اهمیت ویژه ای برخوردار است و این تاریخ در سند رسمی، نه تنها بین متعاملین یا قائم مقام آنها معتبر است بلکه بر علیه اشخاص ثالث نیز معتبر می باشد، برخلاف اسناد عادی که تاریخ آن فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته اند و ورثه آنان و کسی که وصیت به نفع او شده معتبر است. (ماده 1305 قانون مدنی).
حال چنانچه تاریخ سندی مقدم یا مؤخر تنظیم شود مورد از مصادیق جعل و تزویر خواهد بود (ماده 523 قانون مجازات اسلامی) و اگر این اتفاق در مورد اسناد رسمی اتفاق افتد مشمول حکم ماده 100 قانون ثبت خواهد بود.
مسئول دفتر مکلف است، سندی را که تنظیم می کند در دفتر مخصوص که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک در اختیارش گذاشته شده به ترتیب تاریخ ورود ثبت کند و حق ندارد این ترتیب را رعایت نکند و هر سندی را که تنظیم و ثبت می کند باید در تاریخ همان روز که سند ثبت کرده، قید نماید. (ماده 18 قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده 7 و 9 آئین نامه آن).
اگر مسئول دفتری تاریخ سندی را که امروز تنظیم کرده، به چند روز یا چند هفته قبل برای فرار از دین معامل ثبت نماید، یا اینکه تاریخ سندی را که امروز تنظیم کرده به چند روز بعد ثبت نماید مرتکب جعل در اسناد رسمی شده مجازات جاعل در اسناد را متحمل خواهد شد.
همچنان که پیشتر گفتیم: قانون مجازات اسلامی در ماده 523 متذکر این مطلب شده است و تقدیم و یا تأخیر سند نسبت به تاریخ حقیقی را از مصادیق جعل می داند، در اینجا سند اعم از سند رسمی یا عادی است و این تفاوت بین ماده مذکور و بند چهارم ماده 100 قانون ثبت اسناد که موضوع آن فقط اسناد رسمی است، می باشد.
متأسفانه در عمل مشاهده می شود که بعضی از سردفتران در دفتر ثبت، صفحه یا صفحاتی را خالی می گذارند تا در موقع لازم، ثبت نمایند و از این راه به سود سرشار برسند، بدیهی است در چنین حالتی چون تاریخ ثبت مقدم بر تاریخ حقیقی سند می باشد، مسئول دفتر مشمول حکم ماده 100 قانون ثبت بوده و جاعل در اسناد رسمی است.
اگر مالک ملکی فوت نماید و بعد از فوت وی، سردفتری، وکالتنامه ای تنظیم نماید مبنی بر اینکه مالک به احدی از اولاد خود (ورثه اش) وکالت در فروش ملکش را داده و لو به نفس خود، و با استناد به آن سندی به تاریخ قبل از فوت مالک تنظیم نماید مرتکب جعل در اسناد رسمی شده و به مجازات آن محکوم خواهد شد. به نظر ما، حتی اگر پس از تنظیم وکالتنامه در دفترخانه، سند انتقالی تنظیم و ثبت نشود باز هم سردفتر را باید جاعل در اسناد رسمی دانست.
جعل مذکور در این بند از ماده 100 را باید جعل معنوی یا مفادی دانست زیرا مرتکب که سردفتر اسناد رسمی می باشد، هیچ گونه خدشه ای در اصل سند، از لحاظ اینکه آن را به طور متقلبانه بسازد یا تغییر دهد ایجاد نمی کند. بلکه حقیقی را بدون آنکه عمل فیزیکی بر روی سند انجام دهد تحریف می کند.
بند مذکور (بند چهار) ماده 100 قانون ثبت را باید در مورد مستخدمین ثبت اسناد نیز جاری دانست و این نیست که این بند؛ صرفاً در مورد سردفتران جاری باشد.
با طرح دو سوال و پاسخ به آن به طور مختصر به این موضوع می پردازیم :
– چنانچه رئیس ثبت محل، ملکی را در دفتر ثبت اظهارنامه عالماً به تاریخ قبل از تاریخ حقیقی و واقعی ثبت نماید (اصطلاحاً پذیرش ثبت نماید) آیا جاعل در اسناد رسمی محسوب خواهد شد؟
– اگر مسئول ثبت شرکتها، عالماً