منبع مقاله با موضوع عقد اجاره، سند رسمی، قانون مدنی

مورد عاریه به هیچ صورتی ندارد. حتی نمی تواند آنرا به دیگران عاریه هم بدهد، مگر آنکه مالک صریحاً این اجازه را به او داده باشد. بنابراین در صورتی که حق انتفاع به طور مطلق برقرار شود مباشرت منتفع در حق انتفاع شرط است مگر آنکه در قرارداد فی مابین مالک صریحاً حق انتقال و واگذاری به منتفع داده باشد. این امر اختصاص به عاریه ندارد و با استفاده از وحدت ملاک سایر عقود جایز مانند (حبس مطلق) نیز می توانند از این قاعده متابعت کنند.
4- در عقد عمری یا رقبی نیز چنانچه بطور مطلق منعقد شده باشند، همین قاعده جاری می باشد مگر آنکه صریحاً حق انتقال به منتفع داده شده باشد.55 همچنین اگر با ملاحظه قراین و امارات احراز شود که قصد مشترک طرفین آن بوده است، مثلاً با حق انتفاع راهی برای تامین معاش منتفع ایجاد گردیده (حق استثمار) و مباشرت منتفع مورد نظر نبوده است، در این صورت نیز منتفع حق واگذاری حقوق خود نسبت به مال مورد انتفاع را به دیگران خواهد داشت. اما منتفع نمی تواند مصرفی را که مالک برای مال موضوع حق در نظر گرفته را تغییر دهد و به منظور انتفاع بیشتر وضع عادی آنرا دگرگون سازد بلکه بایستی در حدود عرف و اذن مالک از آن استفاده کند.
5- از سیاق عبارات مواد 45 و 70 ق.م در بحث حق انتفاع به نفع معدوم به تبع موجود، این طور استنباط می شود که در برقراری حق انتفاع، مباشرت منتفع شرط است مگر آنکه این اجازه به صراحت به منتفع داده شده باشد که حقوق خود را به غیر منتقل کند، در غیر اینصورت تنها خود او می تواند از مال مورد انتفاع استفاده کند و اشخاصی که عرفاً، جزء عائله و وابستگان او محسوب می شوند و این در حالی است که در مورد مالکیت منافع در ماده 474ق.م تصریح شده است که «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره بر خلاف آن شرط شده باشد». و در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 نیز که قانون حاکم برای اجاره نامه‌هایی که در حال حاضر تنظیم می‌شوند می‌باشد به مستأجر حق واگذاری منافع داده شده است مگراینکه در قرار داد اجاره این حق سلب شده باشد (هر چند در ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 این حق از مستأجر سلب شده بود)
در عقود مزارعه و مساقات نیز به دلالت مواد 541 و 545 قانون مدنی نیز عامل نمی‌تواند بدون رضایت و اجازه مالک معامله را به دیگری واگذار نماید. نظر به اینکه قانونگذار در مورد حقوق مزبور رویه‌ های مختلفی اتخاذ کرده در مورد اجاره، بر اصل حق واگذاری منافع به غیر تصریح کرده و لیکن در حق انتفاع صحبتی از آن به میان نیاورده و در مقام بیان، سکوت کرده است، پس نتیجه گرفته میشود که در مورد انتقال حق انتفاع، توسط منتفع مجوز قانونی وجود ندارد مگر مالک آن را اجازه نماید، به عبارت دیگر تابع اصل حاکمیت اراده است فلذا منتفع تنها می تواند شخصاً از حق خود استفاده کند و یا آنکه از آن صرف نظر نماید. همانطور که از ماده 94ق.م نیز که در آن مقرر شده است (صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند، در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدی خواهد بود که مطابق آن حق داده شده است) استنباط می شود کیفیت استحقاق تابع قراردادی است که مطابق آن حق داده شده است.
6- دلیل دیگری که می توان اقامه کرد اینست که چنانچه مدت حق انتفاع منقضی شود مطابق ماده 51 ق.م حق انتفاع زایل می شود56 و منتفع نسبت به مورد انتفاع هیچ حقی نخواهد داشت، برخلاف مالکیت منافع که به موجب عقد اجاره به مستاجر واگذار می شود. مثلاً اگر حق انتفاع مربوط به باغ میوه ای باشد، پس از زوال حق، میوه های رسیده به مالک باغ رد می شود و منتفع نمی تواند آنها را بچیند یا اگر ریخته باشد از پای درخت جمع آوری نماید. اما در عقد اجاره، منافع در مالکیت مستاجر تولید شده و بوجود آمده و متعلق به او است و انقضاء مدت اجاره نمی تواند موجب زوال مالکیت او بر میوه های مزبور شود. در ماده 504 قانون مدنی مقرر شده است که «هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت» و عقد مزارعه مطابق ماده 540 قانون مدنی «هرگاه مدت مزارعه منقضی شود و اتفاقاً زرع نرسیده باشد مزارع حق دارد که زراعت را ازاله کند یا آنرا با اخذ اجرت المثل ابقاء نماید» اما در حق انتفاع قانونگذار در قانون مدنی به صراحت یا بطور ضمنی حکم خاصی بیان نکرده است. با توجه به اینکه در موارد اجاره و مزارعه و مساقات برای مستأجر یا عامل، احکام خاصی بیان شده است و قانونگذار در خصوص حق انتفاع سکوت اختیار نموده است ودر مقام بیان ،ساکت میباشد. بنابراین به نظر می‌رسد با انتقضای مدت حق انتفاع هیچگونه حقی برای منتفع نسبت به منافع باقیمانده در ملک متصور نمی‌باشد و رابطه طرفین پایان می‌پذیرد و هر آنچه باقی مانده باشد متعلق به مالک خواهد بود.
بنابر مراتب فوق استنباط می شود چنانچه تکلیف منتفع نسبت به انتقال حق انتقاع روشن نگردد با توجه به اینکه منتفع مالک عین یا منافع نیست حق انتقال آنرا به غیر ندارد بلکه امتیاز ویژه ای دارد که از حق ایجاد شده استفاده نماید و اثر حقوقی آن امتیاز آن است که از مالی که متعلق به دیگری است شخصاً استفاده کند و حق واگذاری آ
ن امتیاز را به ثالث ندارد و اظهارنظر خلاف آن نیاز به دلیل و قرینه دارد. همانطور که دکتر لنگرودی بیان فرموده اند: «صلاحیت، محتاج دلیل است نه عدم صلاحیت»57 پس حق انتقال محتاج به دلیل است نه عدم حق انتقال.

مطلب مرتبط :   منبع تحقیق درموردسلسله مراتب، نزول قرآن

فصل دوم
طرح برقراری حق انتفاع و تنظیم سند رسمی واگذاری حق انتفاع

فصل دوم– طرق برقراری حق انتفاع و تنظیم سند رسمی واگذاری حق انتفاع
مقدمه:
پس از بحث و بررسی در خصوص حق انتفاع و تفاوت آن با مالکیت بر منافع و اذن و عاریه و حق حریم و اقسام حق انتفاع و همچنین موضوع و ماهیت حقوقی حق انتفاع و مباحثی دیگر، در این فصل در خصوص طرق مختلف برقراری و واگذاری حق انتفاع و همچنین طرز تنظیم اسناد رسمی واگذاری حق انتفاع و در نهایت ارائه شکل صحیح اسناد تنظیمی، بحث و بررسی می‌گردد.
در تنظیم سند رسمی واگذاری حق انتفاع در دفاتر اسناد رسمی نکات مختلفی باید رعایت گردد که در مواردی مشترک بوده و در بعضی موارد به فراخور هر یک از انواع حق انتفاع متفاوت می باشد که در ذیل به توضیح هر کدام خواهیم پرداخت. مهمترین مسئله ای که قبل از تنظیم سند رسمی باید به آن توجه کرد منظور و خواسته صاحب سند می باشد که باید به قصد وی بطور دقیق توجه نمود چرا که عموم مردم از اصطلاحات حقوقی سررشته ای نداشته و چه بسا عناوینی را مطرح نمایند که مفهوم دقیق آنرا ندانسته و آثار حقوقی سند مذکور را مطلع نباشند. فلذا این سردفتر می باشد که باید با توجه به صلاحیت علمی و عملی که در تنظیم اسناد دارا می باشد به تناسب قصد و خواسته مراجعین نسبت به راهنمایی آنها و تنظیم اسناد مذکور اقدام نماید.

مبحث نخست – طرق برقراری حق انتفاع
از بررسی مقررات قانون مدنی در باب حق انتفاع این طور استنباط می شود که قانون مدنی چهار طریق را برای برقراری حق انتفاع پذیرفته است. طرق مذکور عبارتند از:
1- به موجب عقد جایز 2- به موجب عقد لازم 3- به موجب شرط ضمن عقد 4- حیازت اشیاء مباحه به قصد ایجاد حق انتفاع
در ذیل توضیحاتی نسبت به طرق فوق الذکر ارائه می گردد:
گفتار نخست – به موجب عقد جایز
ماده 44ق.م بیان می دارد: «در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدت تعیین نکرده باشد، حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند.»
این ماده در مقام بیان و معرفی نوعی از حق انتفاع است که توسط مالک بدون تعیین مدت به نفع منتفع برقرار می شود.
بنابراین با برقراری حق انتفاع در قالب حبس مطلق به لحاظ عدم تعیین مدت معین برای عقد، الزام و تعهدی به پایبندی مالک بر قرارداد بوجود نیامده و هر یک از طرفین در هر زمان می توانند از قرارداد خود رجوع نموده و از ادامه رابطه و تداوم حق مزبور منصرف گردیده و به طور یک جانبه فسخ کنند و حق مزبور را زایل سازند.
با عنایت به ماده 954 ق.م، ماده 51 ق.م حالات سفه، جنون و موت یکی از طرفین عقد حق انتفاع را از موجبات انحلال عقد بیان نکرده است فلذا می‌توان گفت که عقد انتقاع عقد لازم است و در حبس مطلق نیز فوت مالک موجب اتمام مدت انتفاع می‌باشد نه انحلال عقد، بنابراین عقد حبس مطلق، عقد لازم قابل رجوع می‌باشد.58
برخی از فقها معتقدند که برقراری حق انتفاع بوسیله وصیت نیز ممکن است و موصی می تواند عین مال را برای ورثه باقی گذارد و حق انتفاع از آن را به دیگری اختصاص می‌دهد، یا عین را به موصی له تملیک کند و انتفاع از آن را تا مدتی مخصوص به ورثه سازد.59
مطلبی که در این زمینه قابل ذکر می باشد این است که هر گاه حق انتفاع به موجب وصیت برقرار گردد منافع تقویم شده و چنانچه از ثلث بیشتر نباشد وصیت صحیح و اگر زاید بر ثلث باشد، نسبت به زاید نافذ نبوده و اجازه ورثه لازم می باشد.60
برخی از حقوقدانها معتقدند وقتی حق انتفاع به موجب وصیت برقرار می گردد، وصیت از ماهیت عمل حقوقی(انتفاع) تبعیت می کند و چون حق انتفاع، عقد می باشد نیاز به قبول داشته و در صورت غیر محصور بودن موصی لهم، حاکم باید قبول نماید (ماده 62 ق.م) و حق انتفاع پس از قبض تحقق می یابد.61
مطلبی که در این قسمت به نظر می رسد اینست که ماهیت حقوقی حق و عقد ذاتاً متفاوت است و وصیت همچون سایر عقود یک وسیله و مکانیزم و عمل حقوقی است در حالیکه حق انتفاع جزء اقسام حقوق و اموال می باشد و هرگز نمی توان ماهیت این دو را با هم مقایسه نمود انعقاد عقد هدف غایی نمی‌باشد بلکه عقد ابزار و وسیله‌ای است برای تحقق حقی که در اثر انعقاد آن عقد خاص ایجاد می‌شود و هدف غایی آن می‌باشد. در نتیجه اگر حق انتفاع به موجب عقد وصیت برقرار شود همانند سایر وصیت ها تحقق آن تنها در صورتی خواهد بود که پس از فوت موصی مورد قبول موصی له قرار گیرد.
آثار و نکاتی که در مورد این نوع از حق انتفاع قابل توجه و ملاحظه می باشد عبارتند از:
1- عقد جایزی که به موجب آن حق انتفاع برقرار می‌شود توسط هر یک از مالک و منتفع بطور یک جانبه قابل فسخ می باشد.
2- حق انتفاع ناشی از این نوع عقد قابل واگذاری به غیر نیست مگر آنکه خلاف آن شرط شده باشد. (مستفاد از ماده 647 ق.م)
3- برقراری این حق به موجب عقد جایز، تعهد و تکلیفی برای پایبندی مالک ایجاد نمی کند مگر آنکه ضمن عقد تکلیفی برای مالک ایجاد شده باشد مثل آنکه فسخ قرارداد موجب ورود ضرر و خسارت بر شخص منتفع شود که در این صورت مالک باید آنرا جبران نماید. و لیکن او هر لحظه میتواند بطور یک جانبه قرارداد را فسخ کند و حق انتفاع را زا
یل سازد. (مواد 638 و 44ق.م)
4- در صورت فسخ یک جانبه قرارداد، تصرف مجدد منتفع و استفاده او از مال مورد انتفاع به اذن جدید مالک و انعقاد قرارداد جدید می باشد.(ماده 121 ق.م)
5- حق انتفاع ناشی از این نوع عقد قابل توارث نیست مگر آنکه خلاف آن شرط شده باشد. زیرا عقد مربوطه که جایز می باشد خود بخود با فوت هر یک از طرفین تمام می شود و دیگر حقی باقی نمی ماند تا قابل وراثت باشد.
گفتار دوم – به موجب عقد لازم
از بررسی و مطالعه قانون مدنی راجع به حق انتفاع استنباط می شود که برقراری حق انتفاع ممکن است از طریق انعقاد عقد لازم صورت گیرد (مواد 41 و 42 و 43 و 51 ق.م) در نتیجه مالک نمی تواند هر وقت بخواهد حق مزبور را زایل سازد مگر در صورتی که در قرارداد مزبور حق فسخ و رجوع برای طرفین یا یکی از آنها شرط شده باشد و یا آنکه طرفین عقد به توافق آنرا، اقاله یا تفاسخ نمایند. این نوع از حق انتفاع را حق انتفاع به