1 کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2 صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت »:1310/12/ ماده ( 48 ) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 نرسیده ، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد معامله معارض در صورتی تحقق می یابد که حداقل دو معامله در طول هم انجام شده باشند. اگر بخواهیم صور مختلف این دو معامله را بررسی کنیم ، چهار صورت قابل تصور است:
1 هم انتقال معامله اول با سند رسمی باشد و هم انتقال معامله دوم.
2 انتقال معامله ی اول با سند غیر رسمی باشد و انتقال معامله دوم با سند رسمی باشد.
3 انتقال معامله اول با سند رسمی باشد ولی معامله ی دوم با سند غیر رسمی باشد.
4 هم انتقال معامله اول با سند عادی باشد و هم معامله دوم با سند عادی باشد.
اینک با بررسی این چهار صورت روشن می شود که کدام یک از آن صورت ها مشمول معامله معارض و موضوع ماده ( 117 ) قانون ثبت خواهد بود ؛ یعنی اینکه جنبه جزایی ماده فوق و حبس 3 تا 10 سال مربوط به کدام یک از صور معامله های چهارگانه است.
1312 در مورد /5/ 1310 است و تا قبل از اصلاح ماده ( 117 ) آن در تاریخ 7 /12/ قانون ثبت اسناد و املاک ، مصوب 26 اینکه کدام یک از صور پیش گفته مشمول موضع معامله معارض و مجازات ماده ( 117 ) می شود با عنایت به ماده( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت که به طور کلی اسناد عادی را فاقد ارزش و اعتبار در ادارات و مراجع قضائی می دانست .
اختلافی نبود و تنها صورت اول که معامله ی اول با سند رسمی بوده و معامله دوم نیز با سند رسمی است را مشمول ماده ( 117 ) قانون ثبت می دانستند و صورت های سه گانه بعدی را که یکی از دو معامله یا هر دو معامله با سند عادی است به استناد مواد ( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت خارج از شمول ماده ( 117 ) فوق می دانستند. با این توضیح که در فرض دوم از صور چهارگانه که معامله ی اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی است ، مستنداً به مواد ( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت معامله با سند عادی فاقد اعتبار و کان لم یکن است و معامله ی دوم که سندش رسمی است معتبر است. لذا تعارضی ایجاد نمی شود.
همین طور معامله ی با سند عادی در صورت های سوم و چهارم نیز فاقد اعتبار و کان لم یکن محسوب می شود و 1312 هیچ اختلافی نبود چون همه /5/ بدین صورت تعارضی پیش نمی آید. همان طور که گفته شد تا تاریخ 7 قضات فقط یک صورت را مشمول معامله معارض می دانستند (صورت اول که هر دو معامله با سند رسمی است) و1312 ماده ( 117 ) قانون ثبت اصلاح شد و به /8/ سه صورت را هیچ کس معامله معارض نمی دانست. اما در تاریخ 7 به صدر ماده اضافه شد و متن ماده چنین شد: « عادی » موجب آن کلمه هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق . مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد از این تاریخ اختلاف شروع شد. بدین توضیح که با اصلاح ماده ( 117 ) به ترتیب فوق عده ای معتقد شدند که صورت دوم (معامله معارض اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی) نیز مشمول به آن اضافه شده و در حقیقت حکم را بیان کرده « عادی » موضوع معامله معارض و ماده ( 117 ) است. چون کلمه است و این ماده به اندازه ی کافی صراحت دارد و نیازی به مراجعه به مواد ( 47 ) و ( 48 ) نداریم. بنابراین ، صورت دوم را نیز مشمول جنبه ی کیفری ماده ( 117 ) قانون ثبت می دانستند. بر عکس عده ای دیگر معتقد بودند که مواد ( 47 ) و
( 48 ) به صراحت اسناد عادی و غیررسمی را فاقد ارزش و اعتبار دانسته اند. بنابراین ، معامله ی اول
که با سند عادی صورت گرفته (صورت دوم پیش گفته) فاقد اعتبار و کالعدم است ؛ چرا که در این حالت در صورت دوم که معامله ی اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی است.) اساساً تعارضی وجود ندارد. چون تعارض دو دلیل وقتی است که هر دو دلیل در حد و اندازه ی هم باشند و بتوانند با هم معارضه کنند ، در حالی که دلیل اول (معامله اول که با سند عادی است) طبق مواد ( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت ، ارزش و اعتبار ندارد ؛ یعنی قابلیت استناد ندارد ، پس دلیل محسوب نمی شود. لهذا با دلیل بعدی (معامله دوم که با سند رسمی است.
معارض نخواهد شد چون در برابر هم نیستند. بنابراین ، معامله ی معارض نبوده و مشمول ماده
( 117 ) قانون ثبت نیست.
1351 هیأت عمومی /8/ این اختلافات و تفاسیر متفاوت وجود داشت تا اینکه رأی وحدت رویه شماره 43 مورخه 10 دیوان عالی کشور صادر گردید و به اختلافات پایان داد.
نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ( 117 ) قانن ثبت اسناد و املاک ، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد » نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال و غیر منقول به موجب بند اول ماده ( 47 ) قانون مزبور اجباری باشد ، سند عادی راجع به معامله آن اموال ، طبق ماده ( 48 ) قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت ؛ بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد ، عمل او از مصادیق ماده ( 117 ) قانون ثبت اسناد نخواهد بد ؛ بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیست با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1338 برای شعب دیوان عالی و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است از آنچه گذشت نتیجه می گیریم که:
1 ماده ( 117 ) قانون ثبت اسناد و املاک ، نسبت به اموال منقول هنوز به قوت خود باقی است و عمل مالک به شرط تحقق شرایط مندرج در ماده ، معامله ی معارض محسوب می شود.
2 اگر مالک مال غیر منقول را با سند رسمی به کسی منتقل نماید سپس همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نماید سند اول معتبر و سند دوم معارض سند اول است و عمل مالک انجام معامله ی معارض است و منطبق با ماده ( 117 ) قانون ثبت خواهد بود. در این معامله شاکی پرونده نفر دوم است چون معامله ی اول صحیح است و معامله ی دوم معارض آن است و مال نیز به خریدار اول تحویل می شود در حالی که خریدار دوم نیز ثمن معامله را پرداخت کرده است. لذا خریدار دوم شاکی پرونده است.
3 اگر مالک مال غیر منقول ، مال خود را با سند عادی به شخصی منتقل کند و سپس همان مال را با سند رسمی به شخص دیگری واگذار نماید (صورت دوم) با توجه به اینکه سند معامله ی اول عادی بوده و توان معارضه با سند دوم که رسمی بوده ندارد لذا سند دوم معتبر و سند اول فاقد اعتبار است و عمل مالک نیز کلاهبرداری محسوب می شود (یعنی معامله ی معارض نیست) و شاکی پرونده کسی است که مال با سند عادی به او منتقل شده است.
منظور مواد ( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت که سند عادی را فاقد اعتبار دانسته اند ، منظور از سند عادی تنظیمی در مناطقی است که امکان ثبت رسمی سند وجود دارد و ماده ( 117 ) قانون ثبت که می گوید سند رسمی و سند عادی منظور از سند عادی ، سند عادی تنظیمی در مناطقی است که امکان ثبت رسمی سند وجود ندارد. به عبارت دیگر مواد ( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت سندی را از ارزش می اندازند که ماده ( 117 ) قانون ثبت راجع به آن بحثی ندارد و مواد ( 117 ) چیزی را ارزش می دهد که ماده ( 47 ) و ( 48 ) در مورد آن حرفی نزده اند.
سؤال: مواد ( 47 ) و ( 48 ) قانون ثبت مقرر داشته اند که چنانچه کسی با سند عادی معامله انجام دهد آن سند ارزش و اعتبار ندارد و از طرفی ماده ( 117 ) همان قانون (پس از اصلاح در سال 1312 ) مقرر نموده که اگر معامله ی اول بر مال واحد ، به صورت سند عادی باشد و معامله ی دوم با سند رسنی ؛ این مورد هم معامله ی معارض است.
1351 مورد فوق را معامله ی معارض ندانست. حال آیا رأی وحدت /8/ ولی رأی وحدت رویه شماره 43 مورخه 10رویه ، ماده ( 117 ) قانون ثبت را نقض کرده است؟ رابطه ماده ( 117 ) با مواد ( 47 ) و ( 48 ) چگونه است؟ آیا ماده 117 ) قانون ثبت که در سال 1312 اصلاح شد ماده ( 48 ) را نقض کرد یا خیر؟
سندی که مطابق مواد فوق یعنی مواد ( 46 ) و ( 47 ) باید » : پاسخ: ماده ( 48 ) قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته که در ایران اداره ی ثبت در «… در محل هایی که ثبت موجود است » : و ماده ( 47 ) نیز مقرر نموده به ثبت برسد بعضی مکان ها وجود دارد و در بعضی جاها وجود ندارد و ماده ( 117 ) قانون ثبت که اعلام داشته سند عادی می تواند با سند رسمی تعارض پیدا کند ، منظور سند عادی تنظیمی در مناطقی است که امکان ثبت رسمی نیست که در این مورد ، سند عادی به منزله سند رسمی است ، رأی وحدت رویه ی پیش گفته نیز همین را بیان داشته است.