منبع مقاله با موضوع سند رسمی، اسناد و املاک، قانون مدنی

،در مقام اثبات،سند عادی برای اثبات پذیرفته نخواهد شد
مطابق مواد 1284 ,‌1285 و 1286 قانون مدنی هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد با شد ( به استثناء شهادت نامه) عنوان سند دارد که تنظیم آن بصورت رسمی یا عادی است و از نظر قضایی چنانچه طرفی که سند عادی علیه او اقامه شده است انتساب آنرا از منتسب الیه تصدیق نماید و یا در دادگاه اصالت آن از جهت انتساب مهر و امضاء آن به طرف دیگر به اثبات برسد سند مذکور واجد اعتبار سند رسمی گردیده و نسبت به طرفین دعوی و وراث و قائم مقام آنها معتبر خواهد بود ( ماده 1291 ق م). با تعمق در مقررات اشعاری این نتیجه حاصل می شود که تفاوت سند عادی و رسمی ناظر به قدرت اثباتی آنها بوده و چنانچه اصالت و انتساب نوشته عادی به طرف مقابل یا نویسنده مسلم باشد از نظر اثباتی نسبت به متداعیین تفاوتی ندارند
اگردر جریان دادرسی و استنباط قضایی و کشف واقع و تشخیص حق از باطل تفاوتی بین سند رسمی و عادی وجود نداشته و سند عادی که اصالت و انتساب آن به صادر کننده مسلم باشد تفاوتی با سند رسمی نداشته و فقط در زمان درخواست تامین خواسته چنانچه ضرورت تامین خواسته از نظر قضایی احراز گردد سند رسمی که بدهی یا موضوع تعهد طرف مقابل بصورت منجز در آن قید شده باشد بدون تودیع خسارت احتمالی و یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته, مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت. تفاوت اساسی سند رسمی با سند عادی در تاریخ آنهاست که تاریخ سند رسمی حتی بر علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است. در صورتی که اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم کنندگان آن و ورثه آنها و یا کسی است که به نفع او وصیت شده است ( ماده 1305 قانون مدنی).
بند چهارم-تشریفاتی یا رضائی بودن تنظیم سندرسمی
با نگاهی به مقررات قانون ثبت و بررسی نتایج ان، اشکار می شود که اهداف وضع این مقررات، ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امکان و رفع ابهام دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه ی بروز دعاوی و مشاجرات و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان تصمیم گیری و برنامه ریزی های ضروری برای اداره کشور بوده است. 78
استاد ناصر کاتوزیان بیع املاک را در زمره عقود تشریفاتی دانسته79 و معتقدند که بایستی بین املاکی که هنوز به ثبت نرسیده و وزارت دادگستری، به استناد ماده( ۴8 ق.ث) تنظیم سند رسمی را در انتقال ضروری دانسته با املاک ثبت شده تفاوت قائل شد. ایشان بیان می دارند که در مورد گروه نخست، یعنی املاک ثبت نشده چون ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک تنها این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود ( ماده ۴٨ ) باید پذیرفت که تشریفات ثبت برای اثبات عقد است نه وقوع آن. بنابراین، اگر خوانده به وقوع بیع اقرار کند، دادگاه باید ان را به عنوان دلیل بپذیرد. بر عکس، در مورد املاک ثبت شده، چون ماده ٢٢ قانون ثبت صراحت دارد که:
دولت فقط کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت. وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد در مورد این گونه املاک، تمیز مالک جنبه نوعی و کلی پیدا کرده است و نمی توان کسی را در برابر خوانده ی دعوی مالک و در برابر دیگران غاصب دانست.
ایشان برای اثبات نظر خویش دلایلی به شرح زیر اورده اند:
١- استناد به ماده ٢٢ ق.ث و تفسیر ان:
به این صورت که حکم ماده فوق عام تر از مسئله انتقال و ناظر به مالکیت این گونه املاک است. ولی، بخشی از ان که مربوط به انتقال ملک است به خوبی دلالت دارد که انتقال باید در دفتر اسناد رسمی واقع شود. زیرا، تنها از این راه است که می توان به ثبت بیع در دفتر املاک دست یافت.
به بیان دیگر، ثبت در دفتر رسمی مقدمه امر واجبی است ( ثبت در دفتر املاک ) که به تابعیت از ان واجب است.
٢- لحن مواد ٢٢ و ۴۶ ق.ث اسناد و املاک نشان می دهد که وظیفه سردفتر به ثبت معامله واقع شده محدود نمی شود. سندی ثبت می شود که در حضور سردفتر و بر پایه اعلام ایجاب و قبول طرفین قرارداد تنظیم شده باشد. به همین جهت خریدار و فروشنده باید هنگام ثبت ( وقوع انتقال ) اهلیت داشته باشند ( ماده ۵٧ ق.ث ) و تمام مندرجات اسناد رسمی ( ارکان وقوع معامله ) ، به دلیل تحقق ان ها نزد مامور رسمی برای دو طرف و دیگران انکار ناپذیر است، پس باید پذیرفت که سند بیع همان است که در دفتر تنظیم می شود و سبب انتقال قرار می گیرد، به ویژه که سردفتر نیز طبق ماده ۴٨ ق.ث از پذیرفتن سند عادی انتقال ممنوع است.
٣- حکمت اجباری شدن ثبت املاک و تشریفات مربوط به خرید و فروش، اعمال نظارت بر انتقال سرزمین ملی و جلوگیری از وقوع معامله معارض است. اگر سند عادی برای فروش ملک پذیرفته شود، مالک دغلکار می تواند در یک زمان ملک خود را به چند خریدار بفروشد و از همه آنها بیعانه بگیرد، یا پنهانی ان ها را به سرمایه داران بیگانه بفروشد یا زمین موات و بایر مورد نیاز دولت را منتقل کند، پس برای حفظ حقوق اشخاصی که با مالک طرف معامله می شوند و جلوگیری از نزاع های بیهوده و تمام ناشدنی درباره اثبات مالکیت و احراز اهلیت وقوع معامله و چگونگی آن، مقرر شده است که معامله نزد شاهد متخصص و امینی واقع شود و از این راه به دفتر املاک برسد. بنابراین ایشان لزوم تنظیم سند رسمی برای فروش املاک ثبت شده را از قواعد مربوط به نظم عمومی می دانند.
۴- تنظیم سند رسمی و حضور در دفترخانه رسمی مقدمه ضروری ثبت انتقال در دفتر
املاک است، در نتیجه تملیک و بیع ان ها در ان دفتر صورت می پذیرد و نباید ان را شرط متاخر یا از اثار عقدی پنداشت که با امضای سند عادی واقع شده است. این پندار در صورتی منطقی می نمود که ثبت مفاد سند عادی نیز در دفتر املاک امکان پذیر بوده ولی در وضع کنونی که لازم است ایجاب و قبول با معرفی شاهدان و معرفان در حضور مامور رسمی ( سردفتر ) انجام شود، ملازمه با لغو بودن همه این تشریفات و اعلام ها و امضاهای مکرر اسناد رسمی دارد.
پذیرفته شدن اسناد عادی در معاملاتی که مواد ۴۶ و ۴٧ ق.ث به ان اشاره کرده است، نه تنها با مفاد ماده ٢٢ تعارض ندارد، در تایید ان نیز هست. از جمع این مواد درباره املاک ثبت شده چنین بر می آید که قانون گذار فقط معامله با سند رسمی را موثر در انتقال می داند و اسناد عادی را نمی پذیرد. ثبت در دفتر املاک از لوازم اداری تنظیم سند رسمی انتقال است و تاخیر در ان مانع از انتقال ملک و نفوذ معامله نمی شود، ولی تنظیم سند و امضای ان در حضور سردفتر، بگونه ای که مفاد ان قابل ثبت در دفتر املاک باشد، از شرایط انتقال است.
بنابراین با ثبت اسناد و املاک، بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند، از بین می رود، ( ماده ٧٠ ق.ث ) و سند رسمی به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری ابهامات به تحقق یک معامله و تعمد و یا تعلق مال معین به شخص خاص، دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک همچنین راه را برای دخالت های لازم و فعالیت های مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفید تر از املاک و اراضی، هموار می سازد. همچنین الزامی کردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول، علاوه بر اهداف مذکور در بالا، جلوگیری از سوء استفاده مالکین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیر منقول و دریافت مکرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن، از طرف های متعدد معاملات است.
این نظر، هرچند در پاره ای موارد مورد پذیرش محاکم قضایی قرار گرفته و بر اساس ان تنظیم سند رسمی را برای انتقال املاک ضروری دانسته اند، اما نظر غالب حقوق دانان و رویه قضایی، غیر از نظر بالا است.80
اصل حاکمیت اراده که با عبارات گوناگون در مواد قانونی ( از جمله مواد ١٩١ و ٣٣٩ ق.م) انعکاس یافته است، اقتضاء می کند که تا حد امکان هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد، انشاء می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد، مگر اینکه مانع مزبور، برخواسته از یک مصلحت نیرومند باشد که توان رویارویی با فلسفه مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر اراده در تشکیل معامله مربوط به مواد مخدر، به هدف پاسداری از سلامت نسل جوان، پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد بود . دست کشیدن از حاکمیت اراده و اثار ان در برخورد با موانع قانونی همیشه مطلق نیست، بلکه با حدود و قلمرو مانعیت خاص قانونی متناسب بوده و ممکن است محدود به یک یا چند اثر حاکمیت اراده باشد. بنابراین در صورت تردید در این که ایا نص خاص مزبور به طور مطلق حاکمیت اراده را نفی می کند یا فقط جلوی پاره ای از آثار ان را می گیرد مقتضای اصل، شناختن اعتبار حاکمیت اراده بطور محدود و نسبت به اثاری است که مانعیت نص خاصی در برابر ان مسلم نیست.
با توجه به انچه در بالا ذکر شد، باید بگوییم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست، بلکه باید ان را معامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند ان در دفتر اسناد رسمی، نمی توان وقوع ان را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستر، اشکار ساخت. برخی از نویسندگان حقوقی، عقد تشریفاتی را به دو قسم تقسیم می کنند:
1- تشریفات مربوط به وجود عقد است یعنی اگر رعایت تشریفات نشود، اصلا عقد بوجود نمی اید.
٢- تشریفات مربوط به اثبات عقد است. و تنظیم سند رسمی در فروش اموال را از تشریفات مربوط به اثبات عقد می دانند و نه تشریفات مربوط به تحقق عقد.
به عقیده مرحوم دکتر سید حسن امامی81، در قانون مدنی ایران عقود تشریفاتی که بدون انجام تشریفات باطل شناخته شود وجود ندارد و لزوم ثبت معاملات راجع به املاک و هبه نامه و صلح نامه و شرکت نامه برای اثبات ان در نزد مقالات صالحه است، نه انکه بدون ثبت معامله صحیح شناخته نشود.
در خصوص صحت فروش اموال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی دلایلی چند ابراز شده است که در ذیل به آن می پردازیم:
١- اصل صحت:
مطابق این اصل هر معامله ای که بوسیله طرفین انشاء می شود، باید صحیح تلقی گردد مگر اینکه خلاف ان اثبات شود. اصل مزبور که در ماده ٢٢٣ ق.م امده است و مبنای رواج ثبات بخشیدن به معاملات می باشد، هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینکه دلیل قانونی در تضاد با آن قرار گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی اعتباری یک معامله، با دو جهت ارتباط پیدا می کند:
الف- جهت موضوعی
ب-جهت حکمی و قانونی
در جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله انشاء شده، اثبات شود ودر جهت حکمی لازم است، نصّ قانونی، بطلان و عدم صحت معامله دارای وضعیت مذکور را اعلام کرده باشد. در مورد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی، فرض این است که جهت موضوعی که همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد، محرز است ولی از جهت حکمی، حکم به بطلان ان باید مستند به وجود نصّ قانونی بر بطلان اینگونه قرارداد باشد، که با بررسی
مقررات موضوعه معلوم می شود، چنین نصی وجود ندارد. بلکه از برخی مقررات قانونی، صحت و اعتبار ان استنباط می گردد.
٢- در هیچیک از مقررات مربوطه بطلان و بی اعتباری فروش مال غیر منقول با سند عادی اعلام نشده است. ماده ۴٨ ق.ث هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیر منقول ندارد و منحصرا سند ثبت نشده ای را که باید به ثبت برسد، غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است.
آقای دکتر شهیدی82 ماده فوق را چنین تفسیر و تبیین می کنند که: … آنچه در این ماده مورد توجه قانون گذار قرار گرفته است، سند معامله است، نه خود معامله و نسبت به وضعیت مسند یعنی خود معامله، حکمی مقرر نگردیده است، و بسنده کردن قانون گذار به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاکم و اعراض از بکار بردن اصطلاح حقوقی « بطلان معامله » با این که در مقام بیان اثار ثبت نشدن سند مزبور بوده است، قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به مال غیر منقول

Author: mitra6--javid

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *